中古屋價位研判十大要訣

中古屋價位研判十大要訣

房東：無孔blue
發表時間：2012-10-27

中古屋價位研判十大要訣

一、市價比較：
通常鄰近地區中古屋的成交行情便是最主要的參考指標，按地段相近、屋齡相仿的房子，其價位不致相距太遠，惟應注意的是來自於環境之正負因素，也會對中古屋價位產生上下變動的影響。
二、成本推算：
按建築物的主要成本不外土地、建築及勞動等三大項目，因此只要依實際成本合理的評估推算，再加上所應負擔的管銷成本以及應得的正常利潤，就可推算出一個合理的重置價位，然後再依實際屋齡加以折算，就可估算出中古屋之合理價位，不過此一估算方式較適用於不景氣階段而大量餘屋待售之市場狀況。
三、收益還原：
亦即以租金透過投資報酬率的程序來換算合理的房價；按目前國內之不動產如純就投資角度加以衡量，年投資報酬率僅及四至五％而已，因此經由此一方式所還原計算出來的房價均屬偏低。一般而言，此一計算方式較適用於國外房地產之投資，而國內則往往較側重於增值之幅度。
四、預售換算：
除了和且屬性的中古屋相比較之外，也可以鄰近預售屋的價位來估算同地段中古屋之合理價位，按一般中古屋之價位約為預售屋之七至八成左右，因此也可以此數據來推估中古屋的價位。例如：五年屋齡的中古屋約為預售屋價位之八成半到九成；十年中古屋為七成半到八成，十五年則為七成左右；依此所推估之價位，如再與附近成交個案相比較，當可求得較具參考性的數據。
五、折舊計算：
此法係依屋齡之高低而以折舊之方式來加以折算房屋之價值，按目前一般仲介公司對於中古屋價位之評估最普遍的計算方式為：
預售價×80%（1－屋齡?耐用年限），其次亦可以一至五年之中古屋每年平均折舊2%；六至十年之中古屋每年平均折舊1.5％之方式來加以計算。
六、建築結構：
一般而言，建築物的結構直接影響到建築成本，而建築成本的高低又與建物的價值息息相關，如五層樓的加強磚造結構之房價遠低於鋼筋混凝土結構之房價，而鋼骨結構之房價又遠高於鋼筋混土結構之房價。
七、房屋用途：
中古屋常會因用途的差異而有不同的價位。一般而言，當以營業用途，尤其是一樓店面之房價為最高，辦公用途次之，而僅供住宅之用途者則價位又次之。
八、裝潢設計：
「人要衣裳，佛要金裝」同樣的中古屋亦能藉高級的裝潢設計來提升其價值，尤其愈是高級的房子，不僅建材設備愈趨趨高級，通常裝潢設計也愈考究，其價值較低；高樓大廈因水準較高，裝潢設計較講究，房價自然較高；至於別墅則往往因空間較富變化，而需投入更多的裝潢與創意，因此其房價在裝潢設計方面所佔的比重也較大。
九、屋況保養：
一般而言，中古屋的屋況大抵不如新屋來得完美，多少總會有些釭熒撗哄A而屋況的好壞便直接的影響到了中古屋的價位，因此，一棟建物平時的維修情況便顯得格外的重要，尤其是一樓門面的保養以及電梯的維護等，都會直接的影響到房屋的價值。
十、改建效益：
通常屆臨使用年限的中古屋就會面臨拆建的問題，而此時最重要的便是土地的價值而非房屋的價值，因為此時的房屋已因不斷的折舊而殘值有限，而土地則又可重新以原料來加以評量加工，是故此一面臨拆建階段之房屋概以土地之價值來衡量，亦即以土地面積之多寡來決定其價值，如內湖之「大湖山莊」，淡水之別墅，以及市區老舊之四、五樓公寓等便可以此種方式來計算。
由以上分析可知，判斷中古屋價位之方式雖然很多，但主要仍不超出市場行情、成本、折舊、用途以及重置等方面之綜合衡量，因此，選購之時就應確實的掌握上述十大要項之重點所在，俾便有一估算之標準可循。

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發表時間：2013-04-01

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發表時間：2013-10-03

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