買預售屋的10個關鍵問題
■ 余韋文
購屋金額龐大，不小心踩進購屋陷阱，損失非同小可。 有些事情，房屋銷售人員
可能不會主動告訴你，但購屋者非問不可，在付定金、簽約前熟讀「購屋關鍵報
告」，搞清楚十大問題，不但能保障自己權益，說不定還能爭取到講價空間。
一、建照與產權
蓋房子，要先申請建照，才可以向建築管理機關申請開工；房子蓋好後後要申報
完工，檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。走進美美的樣
品屋，別忘了請銷售人員亮出建照。
建設公司蓋房子，有的是自地自建，有的是和地主合建。如果買的是合建案，最
好分別跟地主簽立土地買賣契約、跟建設公司簽立房屋買賣契約，以免建設公司
和地主發生合建糾紛時，拿不到土地產權。
二、公設比多少
如果聽到「用最低的價格，買到較大的坪數」，要注意坪數灌水問題。樣品屋經
常讓購屋人有空間放大的錯覺，因為沒有梁柱、家具尺寸較小、牆壁較薄、利用
鏡子反射，空間有放大的效果，但交屋後才發現「怎麼我的房子變這麼小」，可
能是銷售員把夾層坪數都算進去、或坪數未扣掉公設比，所以購買時一定要問清
楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。
三、挑高合法嗎
一般房子都是兩米八到三米高，不少房子打著「挑高」的名義，主要就是看準購
屋人認為「挑高可以做夾層，可增加使用空間」的心理，不過挑高經二次施工的
夾層多屬違建，記得問銷售人員做夾層的合法性。此外，挑高的高度也很重要，
以挑高三米六為例，由於天花板厚度就要十公分，扣掉樓地板高度，三米六的產
品做夾層，頂多只能做成閣樓或儲藏室，人根本不好活動，不能當成另一個房間
使用。
四、何時可完工
什麼時候可以完工交屋，一般購屋人都會關心，但除了在契約裡明定開工日期、
完工期限與交屋日期外，還要注意使用的是「工作天」或是「日曆天」，舉例來
說，七個日曆天只有五個工作天，使用工作天約定，時間會拖得比較久。
五、如何付貸款
許多建商標榜「只要自備Ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證Ｘ成銀貸
的訴求，對自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成
數房貸，銀行可不一定接受，還是要視個人信用狀況而定，所以自備款準備多一
點，比較不怕屆時貸款貸不下來。
六、建材與設備
電梯、廚具、地磚、衛浴設備的使用建材，建商多會在契約註明「使用ＸＸ廠牌
或同等級之建材」，但何謂同等級建材？為避免差異過大，建議可在契約上註明
建材內容及保固期限。通常一般設備保固期限是一年，如果契約上沒有這項條款
，可以要求建商加註。
七、梁柱與格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居的舒適與方便，房間的通風與採光也很重
要，都是購屋人要問清楚的。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「
梁」的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規
畫與家具擺設。
八、管理費多少
社區完工後，不少建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用。
現在管理訴求越來越講究，管理費用也越來越高，從一坪五十元到幾百元都有，
但羊毛出在羊身上，這是住戶未來的負擔。由於事關入住後每月必要的支出，購
屋前應事先問清楚管理費用如何計算。
九、違約責任
購買預售屋，從簽約到實際交屋需經約一到三年的時間，簽定契約時應詳加注意
違約條款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否
合理。
十、稅費誰買單
各種稅費由誰負擔，應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括：
土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以
及代書費等。依法令規定，契稅由買方繳納，土地增值稅由賣方繳納，其餘的稅
費由誰負擔，應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。
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