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不動產稅法計算題實例

房東:小蔡
發表時間:2012-04-27



房屋稅計算實例:


一、甲君五年前購屋乙棟,評定單價3000/m2,折舊率1%,路線調整率為200%。已知該房屋面積為100m2,供自住使用,問應納房屋?


答:(1)房屋現值=3,000×100m2 ×(1-5×1%)×200%


              =570,000


(2)應納房屋稅=570,000×1.2%


             =6,840


二、A君之房屋現值為60萬元,試依下列各種情形,計算其應納房屋稅款?(假設該縣()房屋稅之徵收率均採最低稅率)


    (1)供住家用。


    (2)供營業用。

(3)
供建築師事務所用。


    (4)房屋面積八分之一部分供營業用,八分之七部分供住家用。


答:


    (1) 供住家用=600,000×1.2%=7,200


    (2)供營業用=600,000×3%=18,000


(3)供建築師事務所用=600,000×1.5%=9,000


(4)非住家用面積未達1/6,仍需以全部面積1/6計課非住家用房屋稅,故房屋稅=600,000×1/6×3%+600,000×5/6×1.2%


                =9,000


 


 


 


契稅計算實例:


一、甲出售房屋一棟予乙,該房屋之評定標準價格為50萬元,若依評定標準價格課徵契稅,則其應納契稅為何?


答: 


買賣契稅:500,000×6%=30,000


二、甲向法院標購房屋一棟,標購價格為60萬,倘若房屋標準價格為80萬元,其應納契稅為何?若房屋標準價格為50萬元,其應納契稅又為何?


答:


(1)標準價格為80萬,甲得按標購價格60萬申報為契價,則應納契稅為:


600,000×6%=36,000


  (2)標準價格為50萬時,甲得選擇按標準價格為契價申報,則應納契稅為:


500,000×6%=30,000


三、甲以所有評定標準價格50萬之房屋與乙所有評定標準價格80萬之房屋交換所有權,則甲、乙各應納之契稅為何?


答:


(1)  甲應納之契稅:


       500,000×2%+(800,000-500,000)×6%


=28,000


(2)   乙應納之契稅:


500,000×2%=10,000




 




土地增值稅計算實例:


一、甲於809月購買土地一筆,面積100平方公尺,並按當期公告現值1000/m2申報移轉現值,嗣於952月將該筆土地出售,並依當期土地公告現值2000/m2為申報移轉現值,設物價指數為120%,則甲應納土地增值稅為何?


答:


(1)  先將前次移轉調整物價指數:


10,000×120%=12,000


(2)  應納土地增值稅如下:


(20,000-12,000) ×100×20%=160,000


二、假設甲於941021第一次出售都市自用住宅土地,面積30平方公尺,公告現值為每平方公尺100,000元,前次移轉(六年前)公告現值為每平方公尺40,000元,當前次甲購買時為基期,至9410月甲申報土地增值稅時公告之消費者物價指數為150%,試問:


(1)該土地若採用一般住宅用地稅率時,該繳之土地增值稅。


(2)該土地若適用自用住宅用地優惠稅率時,所應繳土地增值稅。


(3)若甲已於946月,購買另一自用住宅用地,面積40平方公尺,公告現值為每平方公尺200,000元,當您幫甲作最好稅務規劃時,您會建議甲採取一般住宅稅率或自用住宅優惠稅率計課土地增值稅,請說明其理由。


答:


(1)  採用一般住宅用地稅率時:


土地漲價總數額:100,000×30-40,000×30×150%=1,200,000


(2)  適用自用住宅用地優惠稅率時:


應繳之土地增值稅=1,200,000×10%=120,000


(3)  如無特殊考量,本人會建議甲採取一般住宅稅率計課土地增值稅,因其符合重購退稅之條件,可退稅240,000元。另外,自用住宅用地優惠稅率一生僅可使用一次,可以保留日後使用自用住宅優惠稅率節稅之機會。


 


三、某甲在台北市有都市土地一筆,面積500m2,其前次移轉現值為2,000/m2


   本次移轉現值為9,000/m2,試問甲如申請按自用住宅用地課稅應納土地增


   值稅為何?


答:


(1)  先將前次移轉調整物價指價:


2,000×200%=4,000


(2)  自用住宅300 m2部分之土地增值稅:


 (9,0004,000) ×300×10%=150,000


(3)  超過都市土地其他2 00 m2部分之土地增值稅:


[(4,000×20%)+(1,000×30%)]×200=220,000


    (4)甲應納自用住宅土地增值稅為:


      150,000+220,000=370,000


 


 






地價稅計算實例:


一、     某甲在台北市有土地一筆,面積200 m2,其申報地價為6,000/m2,假設台北市累進起點地價為600,000元,試問某甲一年應納多少地價稅?


答:


(1)先計算某甲台北市之地價總額:


  6,000/m21,200,00


(2)未達過累進起點地價部分稅率10%0,超過部分未達累進起點地價5倍以內稅率15%0,故某甲應納地價稅:


    (600,000×10%0)+(600,000×5%0)=15,000


二、A君有一筆商業用地,其地價總額為250萬元,假設累進起點地價為200/m2,求A君應納地價稅?


答:


(1)  先換算累進起點地價:


   200/m2×700=140,000


(2)  A君應納地價稅:


(1,400,000×10%0)+(700,000×15%0)+ (700,000×25%0)+ (700,000×35%0)+ (260,000×45%0)=65,600





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