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不可思議的價格運作策略

房東:稚小宏
發表時間:2010-11-13


當好不容易買方出價,並獲得買方託付的要約書或買方議價委託書時〈斡旋金〉,買賣雙方的承辦業務員,一定要同心協力,配合調價及議價,因為此時進入了黃金七十二小時,互相支援•能快就快,以避免當中中途變卦的危機。一定要把每一個案件,當成唯一性的客戶在進行•







其實,買賣間有價差的情形非常頻繁,端視我們對客戶的掌握度,買方只要肯加價便有希望,賣方只要肯降價便能成交。要告知買賣雙方在協調上之困難,及作業的辛苦,不斷的回報經營成果,重複的把一天當三天用。業務人員千萬不能鄉愿,覺得自己已經收到漂亮的價格〈買方承辦人〉,或認為自己的屋主不可能再讓價〈賣方承辦人〉,要不預設底線,朝成交目標全力以赴。







下列列舉一個簡單案例;來說明成交並非困難,只在概念清楚。假設:







1•賣方的委託底價為: 三百五十萬元







2•我們廣告價格為 : 三百九十萬元







3•買方的要約出價為 : 三百二十萬元







4•回報賣方的價格為 :二百九十萬元







思考一下,雙方價格差多少?在價格的數字中,一定先以收滿服務費為原則。







一•實質差價→30萬







雙方差距三十萬。〈350萬減320萬=30萬〉雖然不多,但只要雙方不動作,永遠不成交。







二•觀念差價→60萬







在開發來說,要努力議價三十萬;在銷售來說,要努力調價三十萬。〈30萬加30萬=60萬〉只要開發與銷售能同步努力,必能快速成交。







三•運作差價→130萬







在開發運作上運作空間:350萬減290萬=60萬來達成議價;







在銷售運作上運作空間:390萬減320萬=70萬來達成調價。







兩者之間有著〈60萬加70萬=130萬〉一百三十萬元的空間可以運作,所以不可思議的價位運作策略產生了。







除此上述探討房價,擅用委託價〈底價〉•廣告價〈開價〉•買方要約價〈出價〉•對賣方回報價〈殺價〉的四個基本價位運作來達成→最後簽約價〈成交價〉以外,還可以應用下列的不同的方法來運作價位:







〈一〉總價法:在坪數小•低價位的個案適合用總價法來吸引買方;此外,在議價時也亦然,也能用總價法來殺價,所得的價格成果也較顯著。







〈二〉單價法:在坪數大或總價高的個案適合使用。以單價法來與買方談價,會顯得相對便宜;此外,在與賣方議價時,以每坪單價來殺價,雖然每坪降了幾千元,但相對的卻很有議價成果。







〈三〉低總現法:就是低自備款來吸引買方。現今的金融機構非常競爭,只要買方資歷好•收入穩定皆願意提供高額的房貸。利用低額的自備款來吸引絕大多數的人成家的美夢,也是一種說服的好方法。







〈四〉利率反推法:也就是在銀行利率低或是優惠利率的誘引下,只要以每月攤還之利息來與買方說服,並與租屋的支出一比就可以。說服「租不如買」的觀念,況且租屋久了,沒什麼歸屬感,也不能帶走一磚一瓦。但貸款繳久了,房子就是他的,不但有家的感覺,也是種自我投資的概念。





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  • 1 樓住戶:陳仰蓮
    發表時間:2015-03-14

    在我經驗的過程中,
    不論是委託給小品牌或是大品牌的仲介公司,
    該公司口碑才是重點
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點

    之前委託 廣利不動產,因為我是第一次買屋
    所以比較謹慎她們也很用心的找到適合我的房子
    現在已經順利買到很棒的一間房子
    所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準



    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    第4種 : 貨比三家

    你也可以到比價網看看,比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php



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