張欣民：實價登錄竟成房價下修之路障

圖說：出人意料的，實價登錄成了房價下修的最大路障。張欣民提供

房屋市場賣壓日漸沉重，房屋交易量也持續萎縮，但奇怪的是房價卻是硬生生的撐在高點，甚至有些成屋價格還創新高，一點下修跡象都沒有，除了資金及利率的因素外，讓人感到意外的是，實價登錄也成了這波房價可能下修的最大路障！

房市指標向下 景氣多頭結束

房市景氣好壞，當然要觀察市場價量變化指標，最近很多價量指標都反轉向下，包括代表中古屋市場的房屋買賣移轉件數持續萎縮，年度可能出現33萬件關卡保衛戰。

代表預售市場的住展房市風向球持續處於衰退的黃藍燈，北市推案量更創十年來新低紀錄；代表落後指標的法拍屋卻呈現逆勢增長之勢，似乎都在宣告這波房市景氣多頭即將結束。

資金與低利趨使房價不跌

市場持續低迷，交易量更是大幅萎縮，但是為什麼房價遲遲不見下來呢？讓很多等待房價下跌要進場撿便宜的自住客十分納悶，很多專家也說：「量先價而行」，今年來市場交易量持續萎縮一段時間，應該是房價要反映下調的時機點了，但是很多地方房價卻還是紋風不動，這是什麼原因呢？

當然這波房市大多頭的支撐力量關鍵是資金潮及低利環境，這2項如果沒有動搖，房價還是會屹立不搖的。此外，實價登錄也意外的成了捍衛這波房價的禁衛軍，讓這波原本可能下修的房價更趨僵固而滑不下來。

實價登錄資訊透明反成障礙

實價登錄是我國不動產資訊透明化很重要的里程碑，消費者從此擁有資訊的掌控權，不再唯業者的說法是從，這應該是件好事，形式上對購屋者有利，但在實務上並非如此。

舉個簡單的例子來說，某甲看上某個中古屋物件，屋主開價1200萬，經查附近社區實價登錄行情後，成交價落在840~900萬之間，再者，從媒體上得知房屋交易市況低迷，某甲於是開出800萬的價碼希望可以買到這個心儀物件。

可是當屋主也亮出實價登錄成交行情，主張社區相似物件都已有成交價900萬的登錄紀錄，自己怎麼可能接受某甲800萬偏低的開價呢！結果是某甲就買不到這戶房子，最後這戶房子以950萬被別人買走，某甲只能乾瞪眼。

實價登錄成高價談判籌碼

從這個例子我們就發現，實價登錄成了賣方房價的捍衛者，而且這是個具有公信力的成交資訊，碰到賣方的成交實證與說詞，買方也就招架無力，價格根本殺不下來，一旦有願出高價的競爭者出現，房子就被別人買走了！

這是實價登錄實施以來很多買屋民眾碰到的真實狀況，因此這些民眾心中不免怨嘆，實價登錄是讓資訊透明化了，但它就猶如雙面刃，買賣雙方都可拿來作為價格談判的工具。

當賣方還沒有財務壓力、當市場景氣還沒全面反轉之際，基本上都還是賣方市場，這時實價登錄就是賣方房價的捍衛者，買方根本沒有置喙的餘地。