法拍教室

法拍教室

房東：羊咩咩
發表時間：2012-11-07

Q：何謂不動產？

A：依民法第66條說明，稱不動產者：謂土地及其定著物。故通稱不動產，則指土地與房屋（建築物）而言。不動產經紀業管理條例所指的不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。（成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。）

Q：為何要買法拍屋？

A：因為法院拍賣的不動產，會比不動產出售時的正常價格較低，而且不動產產權由法院確保，且通常法院拍賣拍定的不動產價格，通常為正常價格的60％或50％以下。故投資拍賣的不動產，若其出售時則擁有超額利潤。試想一下若一件不動產其出售的正常價格為500萬元，但若其法院拍賣取得則僅需300~250萬元，加上裝潢費及相關賦稅等約30~60萬元，則獲利約為140~220萬元，約獲利30~40％。可謂獲利豐厚，故購買法拍屋，即開啟不動產獲利的大門。

Q：法拍屋與一般買賣之不動產有何區別？

A：法拍屋是經由法院民事執行處，依強制執行法規定將相關債務人的不動產透過拍賣程序成為金錢，以抵償債務人積欠債權人銀行貸款、卡債、借款、票款、貨款、稅款等，或依公寓大廈管理條例中之相關規定，而依法強制拍賣之不動產即稱為法拍屋。而一般買賣之不動產則係由買、賣雙方自行約定買賣價金而訂立之買賣契約，而買賣指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金的法律行為，故一般不動產之買賣契約則為諾成契約，非以訂立書面為必要，只要雙方就買賣之標的與價金達成合議，即成立不動產買賣契約。

Q：標購法拍屋不動產危險負擔的風險？

A：法拍屋與一般不動產買賣之不同，其一在於危險負擔，一般不動產買賣依民法第373條規定，買賣不動產之利益及危險，自交付之日時，由買受人承擔，但法院拍賣的危險負擔，一般已取得不動產所有權之日起負擔危險負擔。但若不點交之法拍屋，拍定人取得權利移轉證書時，其不動產尚未點交但拍定人仍需承擔不動產之危險負擔，如標到房屋遭受他人破壞，亦須由拍定人自行承受風險。

Q：標購法拍屋不動產瑕疵擔保責任的風險？

A：法拍屋與一般買賣之最大不同，在於法拍屋沒有物的瑕疵擔保責任的適用，依強制執行法69條規定，拍定人無法享有民法第354條的「物的瑕疵擔保請求權」，只能享有民法第349條中規定的「權利瑕疵擔保請求權」。在債權人誤將第三人房屋指封拍賣時，拍定人已取得所有權，經不動產所屬真正權利人訴請法院判決拍定買受人應將房屋返還確定，拍定買受人亦僅可對債務人行使損害賠償的權利，而不可請求債權人將已付價金返還，更不可對執行拍賣的法院聲請損害賠償（最高法院31年9月22日民刑事庭會議決議）。

Q：標購法拍屋不動產房屋內有遺留物的處理風險？

A：標到的房屋內如有債務人、承租人或第三人的遺留物，若處理不當，將會誤觸法網，因為屋主遺留物，通常不在查封範圍內，當然也不列入點交，而拍定人自然不得任意處置或丟棄。而應依強制執行法第100條第1項規定，去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人，如無人可以接受交付，則依同條第二項規定，法院應將動產暫付保管，再向債務人為限期領取的通知。其暫付保管，在實務上，法院通常是交由拍定人保管，或逾期拍定之不動產內尋找一房間作為儲藏處所，不然就是另找倉庫儲存，程序繁雜且耗時甚久，此種情形對於投資客的拍定人而言，必定延遲不動產點交程序，造成拍定人的重大的損失。

Q：標購法拍屋不動產無法點交停車位使用權的風險？

A：標到房屋如為公寓大廈，還有停車位使用權的問題，因停車位使用權通常為公寓大廈的公共設施，一般在查封筆錄中均不作明確說明或標示，拍定人通常遇到公共設施兼作停車場使用情形，就算向管理委員會主張權利，管理委員會也無法幫忙，尤其是機械車位，通常所有權人只有使用證明而已，並未有獨立權狀，拍定人既未擁有獨立所有權狀，拍定人很難以持有公設持分為由，主張其有車位使用權利。

Q：標購法拍屋不動產合法租賃不點交的風險？

A：法院查封拍賣不動產時，若有合法租賃關係存在，在拍定後不予點交，否則法院將依法點交，但現場查封不動產時，債務人隱瞞事實，未將其已出租事實告知書記官，待該不動產拍定後，拍定人雖可依拍賣公告無租賃關係的記載，聲請點交，但如承租人提起確認租賃權存在之訴，並獲得勝訴判決確定後，其押租金自可請求債務人交付，此時債務人皆無財產，不可能返還承租人，拍定人遇此情形，為求順利取得房屋，只得多一筆成本支出，提供搬遷費給承租人，讓其搬家點交不動產。

Q：標購法拍屋時，應注意哪些事項？

A：應注意資金是否到位，依規定法拍不動產要在拍定後七天內繳清所有拍定價款，若向銀行及他人借貸時，則需計算此段時間的利息負擔。在投標之前尚須注意，是否有合法租賃造成不點交的情形，與拍定後抵押權是否塗銷的問題，及第三人是否有具有優先購買權的問題，以及是否有產權移轉限制的問題 (如原住民保留地、耕地、國宅等)。投標當天投標之前，應確認身份證和印章是否有帶。並確認開標時間。同時觀察投標人數。且確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本案次之停拍公告。

Q：得標後，如何取得房屋所有權狀？

A：法拍屋與一般買賣之最大不同，在於法拍屋需於七日內繳清拍定價格，才算是正式得標，法院也會發文將拍定結果通知債務人、債權人、地政事務所、優先購買權人及得標人等。若優先購買權人放棄承買，則法院會於14天內發給得標人權利移轉證書。但需辦竣不動產移轉登記，方可辦理點交，如果是空屋，可攜帶權狀正本請鎖匠直接開鎖進去，但如果有人佔用，就必須具狀向法院聲請點交。若第一次因故無法順利點交不動產，還須向法院聲請第二次強制點交，此狀況可能要費時1~2個月。

Q：點交與不點交的不動產差異處為何？

A：法院拍賣不動產是否可以「點交」，是以不動產查封時的佔有狀態來決定，實務上，法院處理不動產點交案件，自拍定人提出點交聲請到實際完成點交手續，一般情形需要二至三個月的時間，所以在標購不動產時務必估計其所需的時間。至於法院不點交的法拍屋，拍定人則依現行使用人有無合法佔有權源，是否為租賃而佔有，可採取不同的法律途徑。如訴請返還所有物，及租期屆滿後返還租賃物，或是租賃期限未滿，基於買賣不破租賃原則，是否繼續原租約或另訂新約等方式解決，另一方面可支付搬遷費代價，來請求不點交的使用人遷讓房屋，以利提早取得房屋的使用權，故在投標前應慎重考慮其風險。

Q：如何找好的代標公司？

A：現行從事代標業務的公司有5種類型，法拍業務的專營代標公司、房屋仲介公司、地政士事務所（代書）、律師事務所、個人工作室（跑單幫）等。如何找好的代標公司，可注意下列方法：
一、是否為合法立案的公司
是否為經濟部立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證及不動產仲介經紀同業公會會員證書或經濟部網站得知，並瞭解資本額，成立時間，公司規模，法律顧問證書及不動產經紀人證書，且是否有加入「不動產仲介同業公會」，並繳交營業保證金，以上皆是客戶委託的保障。
二、是否為專業人員執行業務
專業的不動產代標專業人員應為不動產營業員，領有不動產營業員證書，在聽取代標專業人員建議時，可以多詢問法拍屋相關專業問題，看其說明是否夠正確及完整，即可判定專業的能力。
三、收費是否合理
代標服務費如何計算、如何收費、是否提供單項服務收費方式、是按底價還是按得標價計算，都是選擇代標時很重要考量因素。

Q：個人標購法拍屋與找代標公司比較？

A：個人自行標購法拍屋，只要是符合法院投標規定，當然可以自己投標，但後續相關法院程序如果一知半解或完全不瞭解，那恐怕後續處理會有相當多的問題及困難。如果你挑選到產權不清或沒有瞭解法拍屋現況就投標者，通常都會造成無法交屋的重大損失。但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。但代標公司因事先有做詳細的調查，較能精準掌握拍定價格及拍賣當天的拍賣狀況，讓客戶能精準出價順利得標。

Q：標購法拍屋不足全額時，應如何解決？

A：一般標購法拍屋時需要自備全額現金，投標時須先行支付2~3成保證金，得標後7天內交需清全部尾款；原本這部分若無自備全部現金，可尋求民間銀行承做此放款業務，不但可以在7天內放款，目前約年利率6.5%，待款額度約6~7成，需帳戶管理費約新台幣8,000~10,000不等，待墊後之房屋貸款利率也比照一般房屋賣賣的利率計算，方便購買法拍屋的人，不過因為是無擔保信用墊款就是說不需要任何抵押物就放款，因此一般銀行都願意和代標公司配合，如屬個人標購的話，銀行是否願意承做，要看個人信用而定，若無法和銀行一般是要跟金主調借，而且還要讓金主持分部份的產權，且需負擔月息3％的利息，也就是說借100萬要一個月要多負擔3萬元的利息。因為法拍屋七天內需繳足尾款，投標前最好先和銀行或金主談好貸款，否則七天內付不出錢，得標人要支付兩次拍賣間的差價，代價會很慘痛。例如甲拍定一不動產得標價為新台幣500萬，已繳納30％保證金150萬元，但未於規定內繳納尾款，法院再次標該不動產售得標價為400萬，則甲依法僅得領回（500萬-400萬＝100萬-法院拍賣相關費用後之餘額）。

Q：標購法拍屋，得標人需要負擔哪些稅費？

A：從法院拍定得標後，除印花稅不需繳納的，由96年1月10日公佈修正稅捐稽徵法第6條規定，土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權，也就是積欠房屋稅及地價稅，法院在拍賣後會先依法核課土地增值稅、地價稅、房屋稅後，剩餘的錢依序分配其他債權人。其餘政府需課徵的稅賦說明如下：
一、契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是不動產的買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦竣產權地政登記，拍定人要繳納契稅，計算方式為當年評定房屋現值當稅基，再乘以6%稅率。案例：該拍定房屋的拍定價格為新台幣900,000 元，而不動產評價委員會所評定的房屋現值為500,000元，拍定人可要求依房屋現值500,000元計課，則該棟房屋的契稅為30,000元（500,000元×6% = 30,000元）。
二、房屋稅
每年5月份，所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從去年7月1日到今年6月30日，稅基為當年房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：住家用：1.2%、營業用：3%、非營業、非住家：2%，房屋稅一年12個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年，可依月份比率分算，如當年6月1日才取得移轉證書，按比率分算，只需繳納3/12的房屋稅。
三、地價稅
地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以 9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。地價稅稅基為公告地價，稅率為自用住宅用地0.2%、其它稅率為１?1.5%。

Q：法拍屋國宅及有優先購買權之不動產，一般人能購買嗎？

A：被法院拍賣的國宅是否能購買？從民國91年12月11日起，購買法院拍賣之中古國宅，投標人已經不再受應具有國宅資格的限制。
，但標購法院拍賣之國民住宅賣出時，則有國民住宅條例第19條規定拍定人須居住滿一年的限制。此項規定需多加注意，以免因疏忽造成權益受損。
依土地法第34-1條規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。有優先購買權之不動產，包括土地及房屋，拍賣土地公告一定會註明「拍賣土地持分（或全部），拍定後點交（或不點交），其他共有人有優先購買權」，而持分房屋的拍賣公告一定會註明「拍賣持分，拍定後不點交，其他共有人有優先購買權」，法院無法將房子點交，您必須自行與現住人協調或訴訟解決，一般實務上其他共有權人也會行使優先承購權，依您投標的價金優先購買。根據土地法共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，法院必需通知所有共有人有無要行使優先承購權，如共有人有多人時，若有部份共有人不住在戶籍地內，或發生通知不到情形，法院會函請債權人登報公示送達，故確定共有人是否全部放棄的時間會拖很長。

Q：不動產被法院拍賣，是否仍須承擔並清償債務？

A：債務人以其不動產向銀行辦理抵押貸款或向其他債權人借款者，其應為借貸之法律關係，債務人與銀行或其他債務人簽訂之債務契約，若債務人無法清償的債務，則債權人等可依法律途徑追償債務，並可訴請法院可扣押債務人在銀行的存款，或處分債務人其他的不動產或動產，若債務人無其他財產或存款者，債權人仍可訴請法院自債務人每月工作薪資中最多扣除三分之一的薪資償還債務。所以債務人不動產被法院拍賣，仍須承擔並清償積欠債務的責任。

Q：不動產被拍賣後，法院如何分配拍賣款項呢？優先順序呢？

A：不動產被拍賣後，法院分配拍賣款項按下列項目依序分配：
一、法院執行費用：係指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報費用等等，通稱為執行費用。
二、扣土地增值稅
三、房屋稅，地價稅，所得稅等國家欠稅。（96年修法改為優先抵押債權人）
四、抵押債權人分配，若有設定多順位抵押債權人時，依順位依序優先受償。
五、普通債權人，有多位債權人時，依債權額比例平均分配之。
六、如有?餘金額，則分配給原不動產所有權人。
若不動產拍賣價金不足清償債權人之債務時，法院會核發債權憑證，若發現債務人有其他財產時可再行執行。

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