法拍實務教戰

法拍實務教戰

房東：小黑
發表時間：2010-02-06

法拍實務教戰：(一)、了解法拍屋

什麼是法拍屋 :

購買法拍屋一直有很多潛在誘因吸引欲購屋的消費者，但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步，甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已，為了能讓您更清楚了解購買法拍屋的程序與各種注意事項，以下將簡單說明購買法拍屋時需要注意的幾項重點，以方便欲購買法拍屋的網友能更進一步認識『法拍屋』，進而買到一間符合您本身需求的法拍屋。由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。

法拍屋的優點：

u 低於市價－法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低1~2成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：

第一次拍賣底價
＝
400萬
→ 流標後
→
第二次拍賣底價
＝ 400萬
*
80 %
＝
320萬
→ 流標後
→
第三次拍賣底價
＝ 320萬
*
80 %
＝
256萬。

u 產權確定－法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。

u 投資報酬率高－對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。

以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。

　

法拍屋可以買嗎 :
法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列購買法拍屋的必備4項條件：

1. 充裕的資金調度－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有30%現金即可，但也要考慮自己信用狀況。

2. 熟悉市場行情－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。

3. 了解法拍程序－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

4. 充分掌握資訊－對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。

法拍屋統計數據：

1. 總拍賣件數－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。

2. 拍定成交數－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。

3. 拍定總金額－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

　

買法拍屋難嗎 :
其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。想增加得標機率，投標前不但得勤做市調，投標時的臨場加價技巧也很重要。要增加投標成功率，就要知道和自己競爭的投標對手怎麼想。景氣差，拍賣屋往往要等到三、四拍才賣得掉，當房市景氣轉好，通常一、二拍就成交，尤其是條件好的標的，不太可能留到三拍以後，看中好案件最好在二拍前就出手投標。

在投標前，可以勤跑房屋現場多向鄰居打探，打探的重點在有多少人來看屋，藉此了解競爭對手多不多，再到附近房屋仲介，問相同類似的案件市價多少，做為自己投標時的加碼參考。

投標室的臨場反應，最簡單的原則就是人多當然加價幅度就比較大。一般來說，加價的幅度可以訂在底價的10%左右，如第一拍500萬元流標的拍賣屋，第二拍底價訂400萬元，投標時自己的目標價可訂440萬元。

不過如果市價高於拍賣底價很多，如第二拍底價400萬元，但同性質產品市價高達5、6百萬元，或者是第一拍因為不點交流標，第二標時債權銀行已做好排除租約的動作，案件已經可點交，競爭者自然會多，投標時的加價幅度最好就要超過10%。反之，如果第二拍底價400萬元，但案件仍處於不點交的狀況，或者加價到440萬元時，已經和一般市價的差距非常小，加價時幅度就可以比10%少。如果怕自己失手，找代標公司也是另一項可行的方法。

拍賣案件中的搶手貨，一般需具備低底價、地段佳、已點交，或者不點交但租約即將屆期等幾項條件。熱門拍賣屋的特點其實和一般房地產市場上的熱門標的物差不多，不外乎有地段不錯、價格低、學區佳、室內為三房兩廳或四房兩廳等一般家庭需求的格局。價格低是指底價比市價便宜兩成五到三成，地段佳包括交通方便、鄰近捷運站、產品特性大眾化和投資報酬率佳等。以拍賣屋來說，通常以金店面和可以改建成套房的公寓大樓報酬率最好，公寓約以二、三樓較為熱門，大樓產品樓層影響較不明顯，這類熱門標的的投資報酬率普遍可以達5%至10%。如果是已點交案件，或現在不點交，但二、三個月後原居住人租約到期者，市場反應也不錯。拍賣屋市場熱門標的以自住型民眾的得標機率較高，由於投資客較會考慮得標後的利潤空間，不敢大膽加價，自住型看中房子，會比投資客更捨得加價。

購買法拍屋的投標流程：

1. 選擇適合的法拍屋－蒐集法拍屋的資訊
，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標

2. 調查房屋狀況－決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。

3. 評估財力－購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。

4. 決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。

5. 投標－實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣了，開標後當場就會知道得標與否。

　

買法拍屋可能遇到麻煩嗎 :
高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。

購買法拍屋的缺點：

u 資金調度困難－法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。

所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。

u 無法得知屋況－法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。
解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。

u 使用權的取得－雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人佔用或承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。

　

買法拍屋的成本有哪些 :
許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚才行。

買法拍屋的成本：

必需支付的費用：

u 投標錢額－就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的２成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。

u 稅費－包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

u 地政規費－包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

u 其他雜費－包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

可能支出的費用：

u 利息費－如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

u 代書費－如果你委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。

u 仲介費－如果你請代標公司代為投標，就必須支付佣金。

u 搬遷費－並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。

u 整修費－如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。

　

會不會買到有問題的房子 :
許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。

買法拍屋的成本有哪些 :
雖然總價款的部分可以等到得標後再準備，但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措，等到確定得標後再借貸，才不會造成利息的浪費；不要等到得標後才開始來籌錢，萬一無法在７日內籌得資金，不但得標不算，還可能損失保證金。購買法拍屋所需的資金，可以分為２個部分：

(1). 準備保證金投標時所需繳納的保證金：一般為總底價的20%

² 金額：法拍公告中所寫的保證金金額。

² 時間：在投標前須準備好，投標時以台支繳納。

² 籌錢：一般來說保證金就相當於買房子的自備款，是必須要自己籌措的，如果現金不足，可以將定存解約或是將投資工具變現，或跟親友借貸。

(2). 得標後七日內 → 繳交尾款得標時所需繳納的價款：但兩者所繳納的時間相差只有７天，所以最好事先規劃好資金的來源。

² 金額：得標價減去保證金後剩下的金額。

² 時間：得標後七日內。

² 籌錢：如果你的資金充足的話，可以直接支付，但如果你的資金不足，就必須要借貸，視所需借貸金額的不同，所借貸的管道也不同，可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊，也可向有代墊款業務的銀行，先辦理墊款再轉成貸款。

　

錢不夠怎麼辦 :
了解購買法拍屋所需的成本費用後，就該算算自己的財力是否可以負擔這些費用，當然，最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分，如果連保證金都沒有，就沒有投標的資格，而法拍屋的付款方式必須一次付清，如果現有的資金不足以支付，就必須想辦法籌措資金，但如果你所需要的資金較多，可借貸的管道就會愈少，難度也愈高。

可籌措資金的管道：

u 投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。

u 小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。

u 房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金，等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款，再將原來抵押的貸款清償，塗銷設定，但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。一般來說，購買法拍屋的資金分配，自己必須準備３成，２成作為保證金，１成支付所有額外的費用，另外７成則可用借貸。

u 代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。

u 銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。

　

影響房價的因素 :
不動產的行情最主要決定於所座落的地段，但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異，因此如果要更精確的估算房子的價格，就要知道有哪些影響房價的因素。這些因素歸納起來可分為：

(1)主觀條件 :
每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。

1. 屋內狀況－法拍屋通常不能進到屋內看屋，所以比較難直接判斷屋內狀況。儘管如此，屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件，多少也會影響到房價。

2. 屋外狀況－房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願；包括外觀、公共設施、停車位有無等條件，有時對房價也有些微的影響。

3. 周邊環境－房子附近的環境也會影響房子的售會，這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。

(2)客觀條件 :
所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。

1. 使用區分－土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用，住家用較單純，商業用則較具商業價值。

2. 產權狀況－包括是單獨持有還是共同持有。

　

如何避免買到海砂屋與輻射屋 : 海砂屋,
輻射屋
在實地勘查法拍屋時，除了要注意前述的重點之外，還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣，是沒有瑕疵擔保的，所以在購買前一定要注意。

u 什麼是海砂屋：所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂，而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋，影響建築物結構安全。

u 如何發現海砂屋 :所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。

² 觀察房子的外觀－屋齡在5年以上的房子，如果牆壁上有出現白色結晶物（因鹽分析出所產生），或是油漆剝落、斑駁，水泥塊脫落、鋼筋外露等現象，就很有可能是海砂屋。

² 產權狀況－屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來，可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業單位進行鑑定。

u 買到海砂屋怎麼辦 : 買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經工務機關鑑定後，房屋毀損面積在３成至５成者，房屋稅減半；５成以上則免徵房屋稅。

u 什麼是輻射屋 : 輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體健康。

　　

二、了解法拍屋資訊

哪裡可以看法拍屋公告 :
在進行法拍屋的投標之前，當然必須先蒐集足夠的物件資料，再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得，而是有一些特定的管道。

u 法院公告－在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。

u 銀行公告－如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。

u 法拍資訊雜誌－一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息，且資料較豐富。例如：e觸即發法拍刊物。

u 報紙分類廣告－有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。

u 網路－網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。

u 法拍屋附近張貼的公告－在被法院查封的房屋附近也可能有張貼關於這些房屋法拍的公告，不過機會較少。

如何了解銀行的法拍公告 :
由於許多法拍屋的債權人是銀行，銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務，因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單，最好打電話跟銀行詳細問清楚。

有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款，千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款，而是指債權銀行自己承受法拍屋後，再提供購屋人貸款買下這房子。例如：一棟法拍屋價值400萬元，但債務人可能只欠銀行200萬元，在這棟房子拍賣不掉的情況下，銀行可能會自己承受下來，以稍高於200萬元的價格出售，並提供貸款來吸引購屋人。

拍賣公告主要內容：

u 標的物－法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。

u 主要用途－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。

u 土地使用分區－土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。

u 拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。

u 拍賣絛件－是指法院是否進行點交。

u 拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。

u 債權銀行連絡人－如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。

u 位置圖－為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。

可取得法拍屋資訊的網站：

u 司法院網站－可連結到各地方法院，方便獲知法拍的訊息。

u 銀行網站－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。

u 專業的法拍資訊網站－目前有些專業的法拍資訊網站，提供的訊息最多也最詳細，是個非常不錯的選擇.

　

如何看懂法拍資訊刊物 :
越來越多人投入法拍市場，不管是投資也好，自住也好，都需要取得大量的法拍資訊，因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生，它提供許多關於法拍屋的資訊，而且內容詳盡，比法院的公告內容更為豐富。

法拍資訊刊物的主要內容：

u 不動產標的物－(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

u 投標日期及時間－法院執行拍賣的投標日期及時間。

u 案號及拍次－(1)這包括法拍屋的承辦股別。如：90心36884。(2)拍次：表示這次是第幾次法拍。

u 流標紀錄－流標紀錄通常包含(1)流標日：指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果：是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。

u 公告現值及土地增值稅－(1) 公告現值：法拍屋所在的土地當年度的公告現值，這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅：指得標後再出售需要繳納的稅基；「＋」表示出售將要繳納土地增值稅。

u 地坪及建坪－(1)地坪：指擁有土地的面積。(2)建坪：指擁有的建物面積，但因建物種類的不同，可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。

u 平均單價及公設比－(1)平均單價：一般是指建坪單價，但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比：公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。

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